Покупка жилья в Испании нерезидентом
Процесс покупки недвижимости в Испании иностранным гражданином, который является нерезидентом.
Здравствуйте, дорогие читатели! Сегодня поговорим о теме, которую просил осветить один из наших подписчиков. Напоминаем, что каждый может предложить тему для написания статьи, нажав кнопку внизу любой из статей на нашем сайте и оставив свой отзыв или пожелание. Итак, покупка недвижимости в Испании, в том числе реализация данного процесса “нерезидентами”. Поехали.
Для начала разберемся кто такой этот “нерезидент”. По оценке испанских властей, это:
- граждане, живущие на территории Испании менее 183 дней в году;
- люди, основная экономическая деятельность которых не находится в Испании;
- человек, супруг(а) которого вместе с несовершеннолетними и материально зависящими от него детьми постоянно не живут на территории Испании.
Во-первых. Необходимо выбрать тот объект недвижимости, который вы хотите купить. Договориться с продавцом или риелтором. Проверить данную недвижимость в реестре на предмет “подводных камней” в виде обременений и другого типа наложенных ограничений (к примеру есть недвижимость, которую хозяин не может продать без согласия судебных или других органов, это может затянуть процесс сделки и так далее).
Во-вторых. Подписать договор “задатка” с продавцом или его представителем для резервирования объекта недвижимости (окончание его показа остальным интересующимся) и начала оформления самой сделки. Тут нужно сказать, что все права каждого из представителей сторон необходимо тщательно проверить во избежание надувательства (для этого существует проверка, которая направлена на изучение всех документов, связанных с интересующим объектом недвижимости: долги по ТСЖ, обременения, реальные права собственности, готовность к продаже и так далее).
В-третьих. Начать сбор необходимых документов для проведения самой сделки у нотариуса. Любому иностранцу в Испании понадобится для данной сделки оформить номер NIE (número de identificación del extranjero – идентификационный номер иностранца), который можно оформить в национальной полиции Испании или в консульствах за ее пределами. В идеале, конечно, еще открыть заранее банковский счет в Испании и зачислить туда деньги на покупку недвижимости, для этого придется обосновать откуда они были получены и каким образом (принимаются только “белые” средства и доходы). Открытие банковского счета в испанском банке для нерезидентов – это та еще история, кто сталкивался — сразу поймут о чем мы.
В-четвертых. После похода к нотариусу и документального оформления сделки необходимо произвести оплату так называемого «налога на передачу собственности» — по испански «Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados» если этот объект был куплен на вторичном рынке (в каждом регионе он может варьироваться, но в общем не превышает 10% от стоимости, указанной в нотариальных документах), и есть НДС для новостроек — тоже 10% — но он уже входит в стоимость оплаченную продавцу и он его сам должен оплатить. Стоит заметить, что, если налог на вторичную недвижимость уплачивается позднее, чем в 30-дневный срок после сделки, можно схлопотать штраф в несколько тысяч евро. После уплаты налога все документы следует отнести в реестр недвижимости для регистрации купленного объекта на свое имя.
В-пятых. После регистрации в реестре недвижимости все документы необходимо передать или отправить в мэрию, к которой относится ваша свежеприобретенная собственность, для смены данных в ежегодном налоге IBI (impuesto de bienes inmuebles – налог на недвижимую собственность). Данный налог начисляется из расчета кадастровой стоимости жилья и может начинаться от 80 евро в год (не так важен сам налог, как несвоевременная его уплата, которая может привести к нежелательным последствиям).
В-шестых. Разыскать уполномоченное лицо в ТСЖ (товарищество собственников жилья) вашего подъезда или ЖК для постановки вас на учет как нового собственника для оплаты отчислений в счет ТСЖ на содержание здания или комплекса и прилегающих территорий, если таковые есть. Несвоевременная уплата данных взносов может привести даже к конфискации судом вашей недвижимости в счет погашения долга перед ТСЖ (крайние случаи, до такого обычно не доводят, но прецеденты в практике есть). В Испании ТСЖ – это как государство в государстве, в котором вы будете являться его частью со всеми вытекающими обязанностями (более подробно об этом в другой раз).
В последнюю очередь. Необходимо будет изменить данные в компаниях, которые предоставляют вам такие услуги как подача воды, электричества, газа и так далее. Далее уже можно заниматься ремонтом или начинать обживать новое жилье. Также полезным будет установить систему сигнализации с дистанционным подключением к пульту частной охранной организации и полиции. Это защитит вас от несанкционированного доступа к вашей недвижимости и убережет от так называемых “оккупантов”, которые бывают достаточно бдительны в Испании, но об этом в другой раз.
В чем же отличие покупки жилья резидентом и нерезидентом в Испании? Да ни в чем особо, кроме оформления того самого NIE, о котором мы говорили выше. Самое интересное начинается потом, когда нерезидент хочет продать приобретенную ранее недвижимость в Испании. Вот тут уже будет необычная ситуация и может понадобиться оформление дополнительных документов, но это уже совсем другая история.
Как всегда, в завершение хотелось бы сказать: конечно, все вышеописанное можно сделать и самим, но вопрос в том, на сколько у вас хватит терпения, усидчивости для изучения того, чего вы раньше не знали, и систематичности для того, чтобы не пропустить те или иные детали из-за отсутствия опыта. Если вы не юрист и не говорите на испанском, конечно, проще будет доверить все “бумажные вопросы” профессионалам, желательно тем, с кем вам лично удобно и просто работать, кто сможет вам все разъяснить и показать в законе, которых сможете понимать и проверять качество их работы: от “реестровой истории” квартиры до составления разного рода договоров, торга с продавцом либо подбора недвижимости на аукционах и так далее.
Помните: хороший юрист или консультант (советник) экономит ваши денежные средства и компенсирует затраты на себя за счет своих знаний и опыта.
Продолжение следует…
P. S. Не забудьте оставить комментарий и подписаться на наши новые публикации, чтобы не пропустить всё самое интересное!
Автор рубрики «Дневник Юриста в Испании» — о законах Испании на доступном языке, и рубрики «Актуальная Испания» — новостная сводка за неделю.
