В свете последних событий, связанных с коронавирусом, стоимость недвижимости в Испании начала немного падать. Далее в статье рассмотрим основные пункты, связанные с продажей недвижимости в Испании. Материал подготовлен при поддержке специалиста, обладающего опытом в сделках купли-продажи недвижимости в Испании.

Первое. Выбрать того, кто будет заниматься непосредственно самим оформлением сделки и её сопровождением. Это может быть как сам владелец, так и его нотариально уполномоченный представитель, или можно выбрать риелтора и поручить ему данную операцию. В случае с риелтором следует обратить внимание на тип подписываемого договора поручения: он может быть эксклюзивным, то есть продавать вашу недвижимость сможет только один риелтор (если даже вы в итоге продадите свою недвижимость вашему другу или родственнику, всё равно придется заплатить комиссию риелтору, даже если он не приложил никаких усилий для продажи), или на общих основаниях сразу с несколькими риелторами (тогда вы ничего никому не будете должны, кто сможет первый продать, тот и получит свою комиссию, а если покупателя найдете вы, то и комиссию не нужно будет никому платить). Стоит заметить, что обычно риелторы дают предпочтение тем, кто отдает им объекты недвижимости в эксклюзивную продажу, и стараются побыстрее продать именно их. В среднем комиссия риелторов составляет от 3 до 10 процентов от стоимости недвижимости с минимальной ставкой от 3 000 евро (конечно, бывают и индивидуальные ситуации). Также иногда бывают случаи, при которых оговаривается фиксированная ставка за сопровождение сделки и максимальное ограждение хозяина жилья от бумажной волокиты.

Второе. Проанализировать со специалистом рынок недвижимости в зоне её расположения для определения адекватной стоимости для продажи. Тут будут важны такие аспекты как срочность продажи, стоимость первоначальной покупки, планы ТСЖ, связанные с внеочередным сбором средств на какой-либо ремонт или улучшение (ТСЖ – товарищество собственников жилья вашего подъезда или жилого комплекса, по-испански: Comunidad de Propietarios), наличие ипотеки либо других обременений на объекте недвижимости и так далее.

Третье. Проследить, чтобы выбранный вами представитель или риелтор выполнил качественные фото и видеоматериалы объекта продажи, составил план (схематичный вид сверху с расположением всех стен и проемов с максимальной детализацией) для составления качественного объявления о продаже с максимально полным описанием всех аспектов (для экономии своего и вашего времени в дальнейшем). Обычно хорошие исполнители сами отчитываются заказчику о проделанной работе.

Четвертое. Определиться, доверите ли вы ключи от квартиры вашему представителю или риелтору для самостоятельных показов или пожелаете присутствовать каждый раз, когда кто-то из потенциальных покупателей захочет посмотреть вашу недвижимость.

Пятое. Предварительный договор залога, намерений на куплю-продажу или резерва объекта недвижимости (по-испански: contrato de arras), при котором покупатель оплачивает задаток, оговоренный сторонами, и начинается предварительное оформление сделки. Важно подойти к этому вопросу с должным вниманием, так как от данного документа будет зависеть, сколько времени будет дано покупателю на оформление самой сделки и соответственно снятие с продажи объекта недвижимости (особенно в случае, когда покупатель планирует воспользоваться услугами ипотечного кредитования) – обычно этот срок составляет до 90 дней. В этот период собственник не может продавать недвижимость другому покупателю или будет вынужден вернуть удвоенную сумму залога тому, кто его оплатил. В свою очередь, если оплативший залог не успевает оформить сделку в оговоренный срок – он теряет сумму залога и первостепенное право выкупа.

Шестое. После урегулирования финансовых вопросов стороны идут к нотариусу, который должен будет проверить всю предварительно предоставленную информацию, сделать запрос в реестр недвижимости на предмет прав собственности, обременений и так далее. Только после всех соответствующих проверок нотариус оформляет сделку купли-продажи. Стоит иметь в виду, что, если продавец недвижимости в Испании является нерезидентом (не обладает видом на жительство или проводит на территории Испании менее 183 дней в году и поэтому не является обязанным налогоплательщиком в Испании), нотариус удержит дополнительно 3 % от суммы сделки с продавца для уплаты специального предварительного взноса в налоговую службу Испании (по-испански: Agencia Estatal de Administración Tributaria).

Седьмое. Налоговое оформление после продажи недвижимости. Продавцу необходимо будет составить и подать соответствующую декларацию в налоговую службу Испании, так как если была получена “прибыль” от продажи данного объекта недвижимости (сумма продажи превышает сумму первоначальной покупки) – она облагается налогом. В случаях когда продавец являлся нерезидентом Испании и нотариус уже “удержал” те самые 3 % – данная декларация будет включать в себя эти данные и будет произведен перерасчет суммы налога, или можно будет подать заявление на возврат этих 3 %, в случае если сумма продажи была ниже суммы первоначальной покупки или равна ей.

Восьмое. Удостовериться, что вас как продавца и уже бывшего собственника данного объекта недвижимости после проведения нотариально заверенной сделки купли-продажи сняли с учета муниципальные власти, взимающие ежегодный налог на недвижимость, и что в реестре недвижимости также началась процедура по переоформлению права собственности. Для этого можно будет отнести нотариально оформленную документацию купли-продажи вашей недвижимости в эти две инстанции: они оставят себе копию данных документов и зафиксируют факт обращения вас или вашего представителя к ним.

При правильной фискальной оптимизации можно избежать переплат, связанных со штрафами при несвоевременной подаче разного рода заявлений и деклараций. Как бы это странно ни звучало, но иногда необходимо обладать более углубленными познаниями в сфере купли-продажи недвижимости в Испании для максимальной защиты интересов продавца и возможной переплаты налогов в случае, когда этого можно избежать.

А вы бы хотели продать свою недвижимость в Испании?

Продолжение следует…

P. S. Не забудьте оставить комментарий и подписаться на наши новые публикации, чтобы не пропустить всё самое интересное!